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平成29年(2017年)問11 借地借家法(借地)

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(以下「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
  2. 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
  3. 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
  4. 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

 

 

 

 

 

 

《解答》

正解: 2

 

1.  誤 ✕

《問題》

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約が締結された場合

Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。

《解説》

二重譲渡の場合、対抗要件を備えた方が勝つのですが、本肢は、契約を締結したというだけで、どちらも対抗要件を備えていません。

よって、どちらが優先になるというわけではありません。

 

2.  正 ○

《問題》

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約が締結された場合

賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

《解説》

その通りです。

居住用の建物を所有する目的ならば、借地借家法が適用され、30年より短い期間を定めた場合は30年となります。

資材置場目的なら、民法が適用され、20年を超えなければ(改正は50年)定めた期間となります。下限はありません。

 

3.  誤 ✕

《問題》

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約が締結された場合

本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき3年ごとに1%ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、AもBも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。

《解説》

社会情勢の変化により賃料が不相当となったときは、契約の条件にかかわらず賃料の増減額請求をすることができます。ただし、一定期間地代などを増額しない旨の特約がある場合は、その特約に従います。

借地借家法11条1項「地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」

 

4.  誤 ✕

《問題》

A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約が締結された場合

本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、AはあらかじめBに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

《解説》

定期建物賃貸借と混同しないように注意してください。

定期建物賃貸借の場合は、書面+説明が必要ですが、定期借地権の場合、書面で特約すればよく、説明はいりません。

 

 

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